中駿擴張密碼:耗資360億元買地,拿地支出超預算1.4倍,增收不增利現金流惡化

發布時間:2019-12-14 00:30:25   來源:房產    點擊:   
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原標題:中駿擴張密碼:耗資360億元買地,拿地支出超預算1.4倍,增收不增利現金流惡化

12月12日,對廣大消費者而言,是年底最后一個購物節。這一天,中駿集團在北京花掉42億元拿地,幾乎是這家公司上半年凈利潤的兩倍。

從2017年銷售額332億;到2018年銷售額513億;再到703億,中駿只用了三年。根據12月9日發布的業績數據顯示,今年前11個月,中駿集團已實現累計合同銷售金額703.82億元,同比增長51%,提前實現全年700億的銷售目標。

曾經“小而美”的閩系房企中駿集團,如今也踏上了追求規模的道路。“我們目前有兩大發展戰略,其中頭一個就是千億戰略。”中駿集團董事局主席兼行政總裁黃朝陽在今年初的業績會上表示,他們將在2020年銷售額達到千億。

然而,增收卻未增利。中報顯示,中駿集團2019年上半年凈利潤僅19.17億元,同比下降5.12%。經營活動現金流凈額0.88億元,同比下降98.35%。

關于經營現金流凈額下滑,中駿集團一位投資者關系部工作人員12月13日對搜狐財經表示,系買地所致。具體來看,2019年1月和6月,補充土地較多,導致經營現金流凈額較上年同期有明顯下降。

不僅如此,中駿下半年來還深陷質量風波。2019年8月,南昌一項目施工工地塌陷;11月21日,福建一項目因質量問題被當地監管部門掛牌督辦。在沖擊千億的路上,面對平衡風險和沖刺規模的選擇題,將會一直考驗著中駿集團。

平均每天拿地一億元

作為一家閩系房企,中駿集團曾經被形容為“掉隊者”。近年來,閩系房企沖出眾多黑馬,正榮、中梁、融信等房企紛紛跨過千億,但早在2010年便港股上市的中駿卻沒能跟上步伐。

2014年至2016年間,中駿集團的銷售額分別為119億元、145億元、235億元。雖然也在增長,但速度顯然不夠快。

中駿集團給自己擬定了2019年700億元的目標,并在2020年正式沖擊千億目標。在房地產行業持續低迷的環境中,要想達到這樣的增速,意味著跑得要比絕大多數房企都快。

中駿集團主席黃朝陽在2018年度業績會上提出2020沖擊千億的目標

中駿的現金悉數被用在增加土儲上。為沖擊千億,中駿集團在2017年開始加大拿地的力度。2017年-2019年上半年,中駿集團的土地儲備分別為1557萬平方米、2406萬平方米、2901萬平方米。

對于規模的渴求集中體現在中駿集團拿地速度上。11月19日,中駿以59.4億元的總價拿下廈門一地塊,溢價率超過30%,刷新了廈門土地市場,成為廈門總價“地王”。

11月15日,中駿集團12.44億元在南昌競得土地;9月19日,中駿18.72億元拿下浙江麗水一塊商住地。今年上半年,中駿新增27個項目,土地成本約為240.34億元,總可建面積約527萬平方米。

根據中國指數研究院發布的2019年1至11月全國房地產企業拿地排行榜顯示,中駿集團前11個月拿地金額達到360億,排國內房企第20位,平均每天拿地超1億元。

值得注意的是,中駿集團2019年初確定的拿地預算僅250億元。2019年尚未結束,但拿地支出已經遠超預算。

對此,中駿集團對搜狐財經表示,從權益金額來看,2019年拿地支出超過預算并不多。而關于11月以來在廈門和北京拿地合計101.4億元,中駿集團表示,這兩筆土地款要到明年上半年才會支付,因而會計算在2020年的拿地預算中。

此外,中駿也在有計劃的提升權益占比。中駿集團對搜狐財經表示,2019年銷售權益占比約為50%至55%區間。未來拿地權益預計提升至60%。

事實上,中駿近三年一直加速拿地。克爾瑞數據顯示,2018年房企新增貨值排行榜,中駿位列第22名;2017年為29名。

2017和2018年,在房企銷售額排行榜,中駿僅分別位列59名、55名。新增土地貨值排名高于銷售排名,這顯示出中駿加碼擴張的意圖。

而當前,地產行業正處于融資難、去化難的兩難境地,大多數公司在土拍市場上都十分克制。

為了儲備更多的資金,上半年,中駿連續發了三筆美元債,共計13.5億美元。其中利率分別位8.75%、7.375%、7.25%。12月4日,中駿集團通過資產支持專項計劃成功再發8.3億元人民幣債券,票面利率6.8%。

規模擴張的同時,中駿集團的負債也在走高。截至2019年6月30日,中駿集團的負債總額達1044.44億元,較年初的793.51億元增加250.93億元,資產負債率為80.39%,而年初為78.19%。

截至6月末,中駿集團的有息負債為403.55億元,較年初增長21.05%。其中,第二年需要償還的有息負債為192.97億元,較年初的87.69億元增長120.06%。截至2019年中期,中駿集團融資活動現金流凈額113.76億元,同比增長58.92%。

沖擊千億面臨挑戰

雖然中駿集團新增土地貨值和銷售額均快速躍升,但從公開數據上看,2018年中駿集團在一線城市的簽約銷售金額卻不升反降,降幅高達46.18%。

年報顯示,2018年中駿集團在北京簽約金額為36.85億元,較2017年的65.62億元下滑43.84%;在上海簽約金額為34.94億元,較2017年的70.76億元下滑50.62%。

2018年中駿集團在北京、上海兩地簽約金額占比合計為14%,而2017年北京、上海兩地簽約金額占比合計為41%。

與此同時,在一線城市的新增項目也不斷減少。今年上半年,中駿集團在北京項目只有一個,拿地成本為16億元,而在上海沒有土地收入囊中。

對此,中駿集團對搜狐財經表示,從公司總體拿地策略來看,還是會注重強二線城市和三線城市的布局。因為如今在一線城市毛利率很難達到28%。

中駿一、二、三線城市銷售數據,摘自中駿集團2019中報

有媒體認為,一線城市的成交額大幅縮水,對中駿集團千億銷售目標的實現預期可能會產生意想不到的沖擊。

2019年中報顯示,中駿集團及其合營公司及聯營公司位于一線城市、二線城市及三、四線城市的土地儲備成本分別占總土地儲備成本12.4%、65.3%及22.3%。

顯然,中駿也意識到了這個問題。12月12日,中駿以42億元價格在北京購得一塊住宅用地。據中駿集團北京公司一位工作人員對搜狐財經介紹,除拿地外,目前中駿還在北京大舉招兵買馬,在招職位超過20個。

此外,在沖擊千億的過程中,中駿集團多次被曝出安全與質量問題。今年8月,中駿在江西南昌象湖新城的雍景灣項目發生大面積塌陷事故。據江西省住房和城鄉建設廳安全生產管理委員會通報,中駿雍景灣施工單位未嚴格按專項方案施工,該項目地下室頂板為無梁樓蓋,未設置暗梁。

另據新華社報道,今年8月,中駿集團在上海的多位業主反映,開發商在售樓時將贈送面積作為賣點,交付后卻發現,這些贈送面積被監管部門認定為違法建筑,無法辦理產權證。

今年10月,江蘇蘇州市住房和城鄉建設局發布的行政處罰公示顯示,中駿集團下屬企業蘇州駿達房地產開發有限公司因未按照國家規定辦理工程質量監督手續,被責令改正,并罰款50萬元。

此外,福建省住房和城鄉建設廳2019年11月26日發布的房建市政工程安全質量監督檢查情況顯示,中駿集團下屬漳州駿越房地產開發有限公司的建設項目被掛牌督辦。

由于中駿集團目前正在沖刺千億規模,這也使得其質量問題備受關注。返回搜狐,查看更多

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