漫漫凜冬來臨,房地產行業“福禍雙至”!|

發布時間:2019-12-14 00:29:23   來源:汽車    點擊:   
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原標題:漫漫凜冬來臨,房地產行業“福禍雙至”!

12.12中央經濟工作會議在北京召開,會議研究部署了2020年的經濟發展目標和發展方向。會議內容主要在于一個“穩”字,涉及到經濟結構的宏觀調整等方面,同時重提房地產市場調控的總基調,即:“房住不炒”,“房住不炒”是實現億萬人民群眾安居夢的政策利刃。

一:房地產調控政策趨嚴,未來房企注定命途多舛。

在中國,房地產市場粗放迅猛式的發展已是“陳年往事”,未來一定會有更多房地產企業遭遇倒閉或者破產重組的厄運,要想真正解決中國房地產市場的“供需”矛盾,必須要不斷加強頂層設計。

例如長沙近日提出要將房地產企業的利潤率控制在“6%-8%”,長期嚴厲調控政策的不斷加持使得長沙的房價長期處于省會城市的較低位(中心城區均價不過萬元),在打擊炒房客方面,長沙走到了中國70個大中城市的前列,這對于中國房地產市場長效機制的建立具有引領和示范作用。

二:中國工業化進程已初步完成,高房價或成經濟增長的最大瓶頸。

“工業”是一座城市發展的命脈所在。一座城市只有工業發達,產業集聚,才能夠吸引到更多的專業技能人才,從而增強一座城市的活力,帶動一座城市的經濟發展。

房地產作為過去中國經濟迅速增長的強大引擎和源泉動力,為中國實現快速的城鎮化做出了突出貢獻。但是在未來,由于房地產行業吸血現象嚴重,導致實體經濟經營困難、社會資源配置錯位、投機炒作之風盛行。這些一系列問題都將成為中國經濟實現轉型升級、高質量發展的“攔路虎”和“絆腳石”,因此中國社會必須要承受改革發展所帶來的陣痛,才能最終實現經濟平穩過渡、實現高房價的軟著陸、實現產業的創新升級。

三:中經會議召開,“穩”字一馬當先,成為總基調和主旋律。

中央經濟工作會議中對于房地產行業政策的描述是“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理機制、促進房地產市場平穩健康發展”。

此番表述中的重點在于一個“穩”字。一件商品價格的決定因素其實就在于其背后所隱藏的價值以及市場的供求關系。

四:中國樓市發展的黃金二十年已悄然逝去。

過去二十年間,由于中國城鎮化建設進程飛快,導致土地市場異常火熱,政府低價征地高價賣地,開發商高杠桿拿地開發建設,然后高價賣給購房者,就這樣順理成章得形成了一個商業閉環。地價高企導致房價高漲,面包一定會比面粉貴,各級地方政府過度依賴土地財政是近年來中國房價節節攀升的內在動力。

另外由于過去央行貨幣超發較為嚴重,導致經濟社會漫長且持續的通貨膨脹,具有投資避險屬性的“房子”成為了過去二十年間民間投資的熱土,投資者對于中國樓市發展的預期過于樂觀,認為房價只會漲漲漲,在這樣的心理預期下,房價持續走高,直至一發不可收拾!

五:中國樓市發展結構性問題凸顯,未來趨勢望眼欲穿。

中國樓市經歷了近二十年的飛速發展,體量已十分巨大。據最新統計數據顯示,2019年中國的人均住房面積已達40.8㎡。盡管如此,其發展質量卻參齊不齊,從過去的“有的住”到如今的“住的好”,人們的安居夢想還有待進一步實現。

下面主要從城市緯度來闡述中國樓市未來的發展趨勢。近幾年來,在嚴厲的房地產調控政策下(包括管控戶籍制度),中國一線城市的房價已臨近天花板,北京房價自2017年至今未有明顯上漲,相反環京樓市房價慘遭腰斬、寒意濃濃,至今未有較大起伏。土地資源有限、人口紅利消失以及新一線城市的崛起都成為制約其樓市持續上漲的因素。一線城市的樓市已基本進入了存量房時代。

其次新一線城市如成都、重慶、武漢、蘇州、南京、東莞、鄭州、西安等,于2016年前后紛紛放開了戶籍管理制度,具有本科學歷甚至是專科學歷就能夠落戶,這些城市率先撕開了中國戶籍管理制度的口子,這對于大城市高素質人才引進、各行各業創新發展以及工業2.0時代的實現卓有成效。但隨著戶籍管理制度逐漸放開,這些城市的房價也像坐上過山車一般猛烈上漲,至今仍處于歷史較高水平。

另外三四線城市的房價在過去幾年間也不斷上漲,歸結于“一線城市流動人口回巢”現象愈發突顯等原因。但隨著貨幣化棚改的基本完成,這些城市的房價有近乎“腰斬”的可能,到如今已是“燙手山芋”。原因在于三四線城市人口總量較少、產業規模較小、輻射帶動能力較弱以及高房價與城市價值的不相匹配。未來三四線城市必然會迎來房價的“陰跌波動”。

對于五線及以下城市而言,房產投資價值不大,未來房價的上漲空間較為有限,改善型住房需求較多,樓市將會以平穩過渡為主。

凜冬來臨之際,中央經濟工作會議緩緩拉下帷幕。還有半個多月時間就即將踏入2020年,這一年是中國基本實現全面小康之年,亦是十三五規劃收官之年,同時也是中國房地產市場走向高質量發展的開局之年。對于整個行業來說,都將是一個新的開始,在未來,請把握好“穩”的節奏,不慌不忙方能成就大業。返回搜狐,查看更多

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