“你要申報,我就漲租金!”房租抵扣個稅,房東慌了?實際情況是...|住房租金申報方式

發布時間:2019-01-13 01:26:50   來源:營銷    點擊:   
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原標題:“你要申報,我就漲租金!”房租抵扣個稅,房東慌了?實際情況是...

進入2019年,新個稅法實施,住房租金等6項支出可以抵扣個稅了。對于在外工作租房的年輕人來說,房租專項附加扣除是適用最廣泛又最實用的一項。根據規定,納稅人在主要工作城市沒有自有住房而發生的租金支出,最高可扣除1500元/月。

但誰料到,這件好事,卻引發了房東、租客和中介的博弈,也引發了推漲房租的擔憂。

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個人出租住房納稅真的很高嗎?

在近日刷屏的一篇文章中,有房東算了一筆賬:如果租客拿他的信息去申報個稅抵扣,稅務部門就會通知房東去“開發票”。最終,租客通過租金專項附加扣除能省100元,房東卻要多納稅500元。

很多房主被網絡文章提到的高額計稅數字嚇住了,更不愿意去配合租客申報住房租金扣除。

那么,個人出租住房真的繳稅很高嗎?到底要繳多少稅呢?

中國國際稅收研究會學術委員、理事汪蔚青表示,很多地區對于個人出租住房按一個較低的綜合稅率簡易征收房租的稅金。比如北京和上海,一般是按照房租的5%綜合稅率來征收。

也就是說,假如北京一個房東出租住房,每月房租收入3000元,按照5%綜合征收稅率,實際繳納稅款只有150元,納稅數額遠沒有網絡文章中計算的那么高。

房東到底要交多少稅呢?主要有以下幾種:

一是房屋出租要交流轉稅,就是增值稅,以前是營業稅。

二是房產稅,在租金方面是由房東承擔的,但現實中不少房東也轉嫁給租客負擔。

三是所得稅,按房東類型區別為企業所得稅、個人所得稅。

根據國稅總局2016第16號公告,房屋租賃的增值稅稅率規定為:個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額,即租金/(1+5%)*1.5%。

據媒體報道,目前個人出租房產的名義稅率是:增值稅1.5%,個人所得稅10%,房產稅4%,加起來達到15.5%,這是個相當高的名義稅率。但因為還存在扣除成本,實際上一般實行的是“稅費綜合征收率”,大約5.6%(比如2016年起廣州的規定是:個人出租住宅房屋月租金月收入從2000元到30000元的,稅費綜合征收率為6%)。

國家稅務總局科研所特聘研究員楊默如表示:對于房東應交稅金額,將各項加總的算法并不準確,在實踐中往往被核定或簡易征收辦法替代。

“由于很多現金交易、出租給個人的情況會被隱瞞納稅,為了鼓勵房東申報納稅,在各地都有不同的核定征收的辦法,對租金收入的核定,按照一個比例征收,以降低稅負。各地的核定征收率是有所不同的。”

這意味著,綜合征收率,給出了更簡便的征收方式和更輕的實際稅負。

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此前個人房東納稅并不普遍

據國家稅務總局科研所特聘研究員楊默如表示,如果房東已經足額納稅了,就不存在增加稅負的問題。

那么,沒有足額納稅的房東,會受到影響嗎?

以個人所得稅來看,根據中華人民共和國國務院令(第707號)公布修訂后的《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》,明確規定個人出租不動產取得的所得,在個人所得稅法律規定的個人所得的范圍。

個人所得稅稅率有幾種綜合所得(含工薪收入)和經營所得適用超額累進稅率表,而財產租賃所得則適用比例稅率,固定稅率為20%。自2001年1月1日起,對個人出租房屋取得的所得,暫減按10%的稅率征收個人所得稅。在實際征管中則存在著更低的核定征收率。

那么,有多少房東過去繳納了這部分稅呢?

在實際的租賃關系中,由于租客多是不需要開發票的個人,房東的房租收入往往被模糊掉,未能按照稅法的規定來納稅。

市民李先生表示:“還沒見過哪個房東租房去申報納稅。”

楊默如認為,個人出租的,以現金來交易,為了減少稅負,有相當大比例的房東就這塊收入未向稅務局申報納稅,這確實是一個社會現象,但并不意味著不需要納稅。

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如何讓租客順利享受租金抵扣?

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,后續建議針對此類問題繼續觀察,若是房東不愿意配合租客抵扣稅費,估計稅務部門還需要提供一些比較簡便的操作辦法,即簡化流程。同時后續租賃市場發展中機構類房源租賃會增多,這個可以回避房東不配合的尷尬。

易居研究院副院長楊紅旭建議,可考慮與正在推進的房地產稅立法進行銜接,比如同樣征收房地產稅,個人房東出租房屋如果去備案和繳稅的話,可以酌情讓他們少交一點,要給予一些優惠措施,鼓勵這些房東愿意去租賃合同備案,但這是一個很慢的推進過程。

來源:21世紀經濟報道綜合自央視新聞(cctvnewscenter)、新財富、中國新聞網、每日經濟新聞(nbdnews;涂穎浩)等

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